1月20日 澳洲房市本周焦点 虽然我们减少了实体店购物……

虽然我们减少了实体店购物，但是有一类零售行业却正在繁荣发展——11月的零售贸易在黑色星期五的带动下大幅增长。11月的数据虽然显示出较积极的表现，但12月份的数字仍然难以预测。黑色星期五可能推动了超前消费，如果是这样，11月的良好销售情况可能意味着12月份的数据会有所回落。另外，受到减税、房价上涨的鼓舞以及对房产市场的信心上涨，11月的数据也有可能说明消费者回归了。尽管如此，这对于实体零售商以及购物中心来说仍然存在挑战。零售业仍然不景气，而我们也更多地选择网上购物。总体来说，我们买的“东西”似乎越来越少。

你只需要在悉尼的Westfield或墨尔本的Chadstone走一圈，看看那些有人排队的店铺，就会惊奇地发现有一类商铺是没有受到消费者低迷的情绪影响的。那就是奢侈品零售业，它正在蓬勃发展，也是支持购物中心存活下来的少数商铺类别之一。上年年底，Chadstone宣布他们将扩大该中心本已庞大的奢侈品零售区。另外，在悉尼市中心（Castlereagh Street和Westfield Sydney）和墨尔本市中心（Collins Street）的奢侈品零售区的租赁需求也在同步增长。

毫无疑问，大量的广告宣传以及品牌对消费者的友好态度推动了奢侈品零售业的发展。在低迷的经济形势下，奢侈品业如此出色的表现是令人惊讶的，但人们目前的奢侈品消费行为肯定与10年前的购买方式大不相同。德勤（Deloitte，全球著名审计和企业咨询公司）最新的统计数据显示，全球奢侈品零售业的年增长率为10%，这些零售商瞄准了新的消费者群体HENRY（High-Earners-Not-Rich-Yet，意为尚不算富有的高收入者）。具体来说，HENRY的平均年龄为43岁，收入超过10万美元，可投资资产少于100万美元。在澳大利亚，因为受到旅游业的强劲增长的影响，奢侈品的消费群体主要是来自亚洲的游客——中国年轻人将很快在全球奢侈品购买力上占据主导地位。

与此同时，本周Jeanswest宣布进入自愿托管程序，而Harris Scarfe也在去年进入破产管理程序。Bardot、Australian Geographic、McWilliams Wines以及EB Games正在关闭数百家店铺。虽然许多商品的购买量都在减少，但是在奢侈品方面，购买量仍在持续增长。

02

全球范围内住房供应不足，导致住房负担的增加——我最近在《经济学人》（The Economist）上读到一篇有趣的文章，它分析了西方国家的住房政策。文章主要围绕住房政策所存在的问题展开，并可概括为如下几条：

●年迈的房主占据着半空的房子。

●年轻人租不起房、买不起房，对资本主义产生悲观情绪。

●住房供不应求。

●如果仅放宽三座大城市的住宅规划要求——纽约、旧金山和圣何塞——美国的国内生产总值（GDP）将会提高4%。

●在1990年，平均年龄为35岁的婴儿潮一代拥有美国房地产总值三分之一的房产。在2019年，相似规模的千禧一代（平均年龄为31岁）仅拥有总房地产价值4%的房产。

●年轻人认为房子对于他们来说是遥不可及的——除非你有富有的父母——这解释了为何社会主义成为欧美千禧一代的追求。

●杠杆原理使得买房比租房更有吸引力。

●《经济学人》统计显示，自20世纪60年代以来，发达国家人均新房建造数量减少了一半。

●但不是所有地区都有住房问题。东京的住房很多，所以负担问题没有特别显著。而瑞士政府向地方政府提供税收激励机制，也建造了更多的住房。

●在德国，房屋租赁部门鼓励长租，并为租客提供明确且有保障的权力。由于住房供应充足，国家对购房自住者的税收减免或补贴很少，所以拥有房屋不再那么的诱人，并且邻避效应（Nimbys）在政治方面的影响力也大大削弱。

*邻避效应：Nimbys-Not-In-My-Backyard, 邻避效应指居民或当地单位因担心建设项目（如垃圾场、核电厂、殡仪馆等邻避设施）对身体健康、环境质量和资产价值等带来诸多负面影响，从而激发人们的嫌恶情结，滋生“不要建在我家后院”的心理，即采取强烈和坚决的、有时高度情绪化的集体反对甚至抗争行为。

在接下来的这一个10年，我认为以下两个主要的住房问题将成为主题：

●住房负担问题——住房负担问题在这个时代较为显著，而且将会延伸至有关城镇规划、贷款、邻避效应、交通等政策方面的讨论以及围绕高房价增长等观点的讨论。

●住房开发及使用的可持续性问题——因为气候变化导致人们对住房问题持续性的思考。

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住房贷款总额持续增长但是积压的买家依然越来越多——如果降息，澳大利亚人会怎么做？他们会购买房产并因而负上更多的债务。虽然，在全球范围内，这种现象并不罕见，但是这个循环的形成原因则很明显。本周公布的住房贷款数据显示，2019年11月的住房贷款总额增长了0.4%，达到282亿澳元，年度环比增长6.3%。投资者数量有十分强劲的增长。

住房贷款公司Smartline提供的有关房屋贷款的数据显示，截至2019年下半年，提交贷款申请的数量大幅增长。2019年下半年预获批的比例也在呈上升趋势，这表明有意购房者的活跃度上升，而且有意购房的人还有很多。在售总量的下降趋势将成为2020年上半年房屋价格增长的关键驱动力。

房屋贷款申请年度总额变化

数据来源：Smartline

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悉尼房价增长呈良好态势，但是单元房市场不尽人意——悉尼的房产市场表现良好，而且的确回暖了。但是年度增长的数据掩盖了单元房市场的情况。在高度发展地区，单元房市场仍然是房产市场的薄弱环节。相比于去年，价格仍在下降。另外，租赁市场也不景气。供过于求的状况抑制了房价与租金的增长——这对于租房者来说是个利好形势，但对投资者来说却不是。

纵观全年，虽然这些区域可能会恢复增长，但是根据澳大利亚统计局（ABS）最近的建筑审批数据显示，建筑业有可能很快就会重新振作起来。这将会限制住房价格的增长，有利于提高人们对住房的负担能力，但是对于希望房价增长的投资者来说却是个坏消息

数据截至2019年12月的12个月期间

数据截至2019年12月的12个月期间

注：红色代表价格下降区域；绿色代表价格增长区域

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